不動産相続に係る相続税の特例を活用した圧縮事例について

更新日：2026年8月31日

⑲遺産分割の確定を要件とする特例

相続税の申告期限までに遺産分割が確定しない場合には、次の特例が適用されません。

1. 小規模宅地等の評価減の特例
2. 相続税の配偶者の税額軽減
3. 物納

　相続税については、納税資金がない場合に相続財産そのもので相続税を納付する「物納」が認められています。しかし、遺産が未分割の場合は、相続財産が相続人全員の共有財産とみなされるため、その共有者全員が持分の全部を物納する場合でなければ、物納することはできません。

　未分割のまま期限内に相続税申告を行う場合は、「申告期限後3年以内の分割見込書」を添付して提出します。その後、申告期限から3年以内に遺産分割を行い、分割後4ヶ月以内に更正の請求をすることで、上記(1)(2)の特例を適用できます。なお、当初の納税額が多すぎた場合は、その超過分が還付されます。

土地の有効活用による相続税評価額の圧縮
甲は5年前より事業的規模の月極駐車場として貸付けている土地(借地権割合70%の地域に所在)を有して います。この土地の時価は4億円であり、地積は400m²です。この駐車場に全額借入金で建築価額1億円の アパートを建築した場合には相続税がどれ位節税できるでしょうか。甲の法定相続人は子供3人で、賃貸事業は 相続人が承継するものとします。甲の相続財産はこの不動産のみ、土地の相続税評価額は時価の80%、建物の固定資産税評価額は建築代金の50%と仮定し、借家権割合は30%、賃貸割合は100%とします。

対策前の相続税の総額は約3,660万円で、対策後の相続税の総額は998万円で、1億円のアパート建設によって2,662万円の相続税の節税となりました。

※令和9（2027）年1月1日以後の相続・遺贈・贈与で、取得・新築後5年以内の一定の貸付用不動産に該当する場合は、令和8（2026）年度改正により評価方法が変わるため、上記の評価圧縮効果・節税額と異なる場合があります。

⑳相続税の早見表

　遺産総額と法定相続人の数を基に、相続人全員で負担すべき相続税の概算額を示すものです。

※課税財産額は、基礎控除差引前の金額です。

※配偶者のいるケースでは、配偶者が法定相続分の1/2を相続したときの税額。なお、税額控除は配偶者の税額軽減以外はないものとして計算。